Всем хорошо известно, как остро стоит в Израиле проблема высоких цен на квартиры.
Цены на недвижимость выросли на десятки, а в некоторых местах и на сотни процентов, за последние десять лет.
Эта проблема послужила одним из основных катализаторов социальных протестов последних двух лет, в рамках всеобщего недовольства ростом цен вообще.
Причин высоких цен на квартиры множество, они обширно обсуждаются, предлагаются различные решения. Но я хотел бы обратить внимание на другой аспект этого явления.
Несмотря на быстрый рост цен по всей стране, абсолютный уровень цен на квартиры сильно варьируется между различными районами страны. И это даже в том случае, когда географически, по мировым меркам, расстояния незначительные.
Хайфа находится на расстоянии около 100 км от Тель Авива, а цены на квартиры в 3 раза ниже, чем в Тель Авиве. Ашдод – 40 км, цены на квартиры – ниже в 2 раза. Ришон Лецион – 17 км, цены – ниже в полтора раза. Это легко объяснить спросом и предложением. Площадь Большого Тель Авива меньше 1% площади Израиля, но в нем проживает почти 17% населения. Площадь Гуш Дана (Большой Тель Авив и близлежащие города) составляет менее 6% площади Израиля, но там проживает четверть населения страны.
Плотность населения в Тель Авиве в 7 раз превышает плотность населения в Хайфе, и в 5 раз – в Иерусалиме!
Такое ощущение, что все пытаются втиснуться в маленькое тесное помещение любой ценой.
Зачем так мучиться? Почему бы не жить спокойней и дешевле, подальше от этой суеты?
Наверняка существуют культурные и социологические объяснения этому явлению. Я бы хотел показать, что эта ситуация – вполне логичный результат многолетней социально-экономической политики.
Для семьи качество жизни в отдельно взятом месте можно определить четырьмя параметрами: личная безопасность, уровень медицинских услуг, уровень образования и возможность передвигаться (дороги и транспорт), в частности, поездка на работу.
Кроме отдельно взятых эпицентров, уровень преступности в Израиле в среднем не высокий, и трудно найти связь с ценами на недвижимость. А вот 3 других параметра коррелируют довольно-таки сильно с квартирным вопросом.
Несколько недель назад были опубликованы результаты экзамена Мейцав, определяющего уровень успеваемости в школах.
Экзамен ясно показал разрыв в успеваемости между периферией и центром, между частными школами и государственными.
Этот разрыв виден уже в начальных классах.
Интересно заметить, что, как показали международные экзамены PIZA, израильские школьники во всех группах успеваемости (например, отличники классов), находятся далеко позади своих сверстников из других стран. Исследование, опубликованное в отчете центра Тауб, показало, что основными факторами низкой успеваемости являются большое количество учеников в классах и низкая дисциплина.
Уровень медицинских услуг в различных районах Израиля тоже варьируется существенно. Существует несколько простых переменных, с помощью которых легко оценить доступность медицинских услуг.
Количество врачей на тысячу человек:
в Тель Авиве – выше 4-х,
в Хайфе и Иерусалиме – 3.5,
на севере и на юге страны – 2.2.
Продолжительность жизни:
в центре страны и в Иерусалиме – почти 80 лет,
на юге – 78,
на севере – 77.
Среднее расстояние до крупного медицинского центра в центре и в Иерусалиме в 3 раза меньше, чем на севере и на юге cтраны.
И последний, на мой взгляд, самый существенный параметр – это возможность передвигаться, добираться на работу и в другие пункты назначения.
Инвестиции в инфраструктуру страны снизились с 3.8% от ВВП (внутренний валовый продукт) в 1996 году до 2.2% в 2010.
Инвестиции уменьшились и абсолютно, почти с 16 миллиардов шекелей в 1996 году, до 9 миллиардов шекелей в 2010.
В 2005 году было закончено 210 км дорог, а в 2010 – 106 км.
В Израиле меньше дорог и железнодорожных путей на душу населения и на квадратный километр, чем в Греции и странах Восточной Европы, не говоря уже о Западной.
Только 3.5% всеобщего километража страны приходится на автобусы, по сравнению с 12% в странах Европы.
Мы привыкли говорить о периферии, как о географическом понятии. Но важно понять, что периферия – это экономическое понятие.
Экономическая периферия создается как результат социально-экономических, то есть, в конечном итоге, политических процессов. И даже, если будут сделаны всевозможные реформы для развития рынка недвижимости и снижения цен на квартиры, это не принесет большой пользы.
Каждый, кто может себе позволить, будет стремиться жить в тех небольших ограниченных районах, где можно сохранить приличный уровень жизни. Инвестиции в инфраструктуру, медицинские услуги и образование, существенно влияют на предложение доступного жилья для тех, кто не желает довольствоваться более низким уровнем образования и медицины, и проводить жизнь в пробках.
Данные из отчетов Центрального статистического бюро Израиля, полиции Израиля, исследовательского центра Тауб и консалтинговой группы BDO.
Редакция сайта до 2021 года.
Александр Волк на данный момент по личным обстоятельствам не может поддерживать информационную связь с читателями сайта.
Сайт – некоммерческий. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора публикации
Фейсбук группа: facebook.com/groups/haifainfo
