В отличии от жилищного кризиса, неожиданно возникшего в 1991 г., кризис 2011 года выстроен шаг за шагом и был вполне предсказуем и прогнозируем.
Фон, на котором создалась кризисная ситуация, уходит корнями в правительственную политику на жилищном и ипотечном рынках.
С начала нового тысячелетия, Израиль не имеет чёткой жилищной политики. Предполагается, что в последнее десятилетие решение квартирного вопроса зависит от рыночных сил и тенденций свободного рынка-«спрос-предложение». Эта «рабочая гипотеза» находится в противоречии с высоким участием израильского правительства в рынке жилья в первые десятилетия государственности и вопреки энергичным мерам, принятым правительством Израиля в 90-х., когда оно столкнулось с миллионной абсорбцией иммигрантов из бывшего Советского Союза .
Но ирония этой ситуации, её абсурдность и нелепость состоит в том, что вплоть до начала 90-х годов правительственное вмешательство в рынок жилья носило позитивный характер и было направлено исключительно на помощь репатриантам и гражданам страны в решении жилищной проблемы.
Поскольку жилье является необходимым условием для интеграции в жизнь общества,а также его наличие серьёзно сокращает неравенство между различными группами населения, государство с первых дней своего существования считало приоритетной,наиглавнейшей задачей строительство жилья.Всё изменилось при переходе к рыночным отношениям хозяйствования и каким-то чудным образом совпало с приёмом миллионной алии выходцев из СССР.
Это государственное вмешательство стало носить какой-то целенаправленно-негативный характер, и привело впоследствии к серьёзным повреждениям и перегибам в динамике жилищного строительства и рынка жилья в целом, которые вылились в серьёзный дефицит жилья,несоизмеримые цены на приобретение и аренду, в огромный разрыв в благосостоянии граждан,лишило малообеспеченные слои населения какой-либо реальной возможности на достойный уровень жизни, не принижающий человеческое достоинство, уничтожило институт социального жилья и лишило молодое поколение страны перспектив на будущее, а жизни сотен тысяч людей среднего возврата заложило в банки на долгие десятилетия, обрекая на безрадостное существование.
Так что же это?
Политика государства, которая поощряет право собственности на жилье в Израиле и с начала девяностых годов руководствуется исключительно механизмами и рычагами свободного рынка или «капитализм» под эгидой государственного вмешательства?
Кризис недвижимости в цифрах
1)Объём готового строительства жилья составляет около 30 тысяч квартир в год, а ежегодный прирост населения в Израиле составляет около 40 тысяч человек в год.
За последние десятилетия накопился дефицит жилья в количестве от 80 до 100 тыс. единиц.
Бесконечное число бюрократических процедур сопровождает весь процесс строительства :
4-5 лет проходит от момента планирования и проектирования до момента ввода готового жилья.
2) Около трети готового жилья,начиная с 2007 года, было приобретено в качестве инвестиций во вторую квартиру и не облагалось дополнительным налогом.
3) Ежегодно, начиная с 2007 года, около 5% жилья были приобретены не резидентами.
Это жильё пустует круглый год, и заполняется только в течении короткого периода во время отпусков .
Это послужило созданию нового явления и тенденции -«районы призраки». Это явление особенно заметно в Иерусалиме,в котором по оценке муниципалитета Иерусалима насчитывается около 9000 пустующих квартир. К тому же владельцы этого жилья освобождены от уплаты муниципального налога — арноны.
4) Начиная с 2008 года предпочтение было отдано крупногабаритному строительству, средний размер квартиры составил 182 квадратных метров.
Часть вины в появлении этой тенденции лежит на муниципальных властях, которые не одобряют строительство небольших квартир в пределах своих границ.
Отсутствие дешевого, мало габаритного строительства позволяет муниципалитетам не впускать малоимущих граждан в границы вверенных им городов.
Вне гласный запрет на строительство малогабаритных квартир, с точки зрения муниципалитетов,
— это простейший способ избежать появления слабых слоёв населения в пределах их юрисдикции.
5) Индекс арендной платы вырос с января 2008 года по апрель 2011 года на 29% в номинальном выражении и на 14% в реальном выражении.В новых и обновленных договорах на аренду, после апреля 2011год,а индекс в общем вырос еще больше:примерно на 40% в номинальном выражении и на 24% реальном исчислении.
6) Количество домовладельцев снизилось с 73% в 1995 г. до 66% в 2010 г., начиная своё падение с 2008 г .
Это говорит о том,что жильё стало приобрести сложней.
При этом граждане Израиля взяли ипотечных ссуд на сумму в 274 миллиарда шекелей.
А общая сумма всех ссуд достигла отметки в 383 миллиарда шекелей.
24% из них считаются рискованными,
в группе риска находятся семьи,
ежемесячные выплаты которых по ипотечным ссудам составляют более 30% совокупного дохода.
Часть из них, примерно, 10-12% выплачивают ежемесячно от 50% и выше.
7) Более 50% молодых семей, не имея возможности приобрести недвижимость, вынуждены снимать жилье, по крайней мере, в первые годы совместной жизни.
Для приобретения квартиры в не самых дорогих районах страны молодым парам требуются 156 зарплат, что на 74% больше, чем в 2004-м.
8) Субсидирование ипотечных кредитов и грантов, предоставляемых государством для имеющих льготы, было в 90-х годах ключевым элементом рынка жилья,
но в 2011 г. — это стало исторической реликвией.
В 1996 году было субсидировано — около 55 — тысяч ипотечных кредитов, в 2000 г. — примерно 38. 500 ипотечных кредитов, а в 2010 году всего только 3.355 ипотечных кредитов.
9) Бюджет министерства строительства был сокращен более чем на половину в течении первого десятилетия нового тысячелетия.
Так в 1999 г. бюджет Министерства составлял около 4,5% государственного бюджета, но, начиная с 2008 году он сократился до двух процентов от общего бюджета.
Основное снижение произошло за счёт понижения помощи для малоимущих граждан,которая преследует две цели. Во-первых, поддержку для бездомных групп населения, в том числе стариков, инвалидов, одиноких — неполных семей, многодетных семей, нуждающихся материально и, во-вторых, для оказания им помощи на покупку квартир, путем предоставления субсидированной ипотеки .
10) Цена на готовое жильё зависит от цены на землю и от уровня налогов.
Более 60% цены на новое жильё составляет стоимость земли и налоги.
Земля при этом составляет около трети от стоимости покупки квартиры и налоги почти 25% от покупной цены.
Правительство не может рассчитывать на строительство дешевых квартир при таком подходе.
К тому же — в этом году правительство Нетаньягу-Либермана-Ишая пошло на беспрецедентный шаг:
на последних земельных аукционах оно потребовало от оценщиков определить начальную стоимость тендера на землю по полной, рыночной цене, даже для строительства жилья для имеющих право на льготы.
Именно по этой причине были сорваны тендеры на строительство социального жилья, обещанного правительством по итогам комиссии Трахтенберга.
Раннее первоначальные цены на землю для строительства льготного жилья определялись ниже рыночных на 50%.
11) Государство является крупнейшим бенефициаром в продаже жилья. Общая сумма налогов от продажи недвижимости только со стороны бизнес-подрядчиков составляет 11,5 млрд.шек. в год.
По данным ежегодного исследования, проведенного аудиторской фирмы BDO Зив Хафт, реальные налоговые доходы государства в сфере недвижимости в 2010 году составили 6,9 млрд.шек., увеличившись на 33% по сравнению с 2009 г.
Но при этом Израиль является единственной страной,в которой нет налога на имущество в виде налога на роскошную недвижимость. К примеру,в США он составляет 1-2% ежегодно от стоимости апартаментов.
12) Доходы государства от продажи земельных участков выросли с 4,2- млрд.шек. в 2008 году до 5,1 млрд. шек. в 2009 году, достигнув в 2010 году рекордного максимума 6,8 млрд. шек.
13) С 2007 по 2011 года цены на жильё увеличились на 38,5% по отношению к средней заработной плате и достигли самого высокого соотношения с 1998 года.
16) По данным на 2007 год количество людей,получающих помощь на съём жилья составляла 138 844 человек, для сравнения в 2001 году их численность составляла — 195 053 человек.Все получатели помощи на съём жилья являются по закону имеющими право на социальное жильё.
Но сокращение численности нуждающихся произошло ни за счёт строительства и предоставления жилья нуждающимся, а в основном из-за ужесточения критериев на получение вспоможения в 2003-2004 г.г.
В этот же период были изменены критерии на получение социального жилья,поэтому многие тысячи льготников потеряли не только помощь на аренду жилья, но и право на государственное жильё.
17) Из-за острой нехватки государственного жилья, одной из важнейших причин которой стало решение правительства Нетаньягу в 1996 г. о полном
прекращении строительства социального жилья,в средине 1997года стартовала программа «Микбацей диюр». Этот проект был не только грандиозной аферой,спустившей «на ветер» миллиарды бюджетных средств,(при этом заведомо не решал проблему социального жилья для многих десятков тысяч пожилых репатриантов), но впоследствии сыграл очень негативную роль в уровне цен на аренду жилья и в судьбах самих глубоко престарелых участников проекта, рискующих сегодня оказаться на улице.
Это далеко не полный перечень цифр и фактов печальной действительности на рынке недвижимости.Но ясно то,что ответственность за сложившуюся ситуацию всецело и полностью лежит на правительстве Израиля,которое долгие годы игнорирует право граждан на крышу над головой, избегая чёткого законодательства и чёткой государственной политики в вопросах жилья, превратившись в жестокого ростовщика и спекулянта первейшей необходимостью граждан страны, прикрывая истинные мотивы своих действий особенностями рыночной экономики.
Ситуация на рынке жилья — это мина замедленного действия.
Постоянный рост цен во всех отраслях жизни, усугублённый дороговизной жилья, неизбежно приведёт к новому, более мощному социальному взрыву, и это только вопрос времени.
Вспоминается окончание старого еврейского анекдота,в котором хозяин засидевшемся гостям говорит:»Вы уже уходите,слава Богу,или остаётесь ,не дай Бог?»Этот же вопрос хочется задать нашему доблестному правительству.Оно уже уходит с рынка недвижимости и даёт ему работать по его рыночным законам,где «спрос рождает предложение»,а величина доходов определяет покупательскую способность,где цены складывается не в силу лоббирования интересов узкой прослойки общества,а исключительно из реалий рынка:
— где величина спроса уменьшается по мере увеличения цены,
— где действуют законы и предложение на комплементарные блага определяются только ожиданиями потребителей,
их вкусом и предпочтениями,
= а количество поставщиков услуг растёт по мере потребностей общества, а не назначается по родству или материальной заинтересованности,
где единственным аргументом вмешательства в рынок является только забота о слабых, незащищённых слоях населения.
Или оно (правительство) остаётся, не дай Бог,
чтобы продолжить свою разрушительную политику?
Решение же, я думаю, всё-таки за нами…
