Главная / Новости / Продолжение. Бесплатный сыр радует всех – кроме изготовите​лей сыра.

Продолжение. Бесплатный сыр радует всех – кроме изготовите​лей сыра.

Цены на жильё в Израиле. Продолжение сериала
Александр Авербух, журналист

Цены на жильё в Израиле. Продолжение сериала

– Скажите, почему у вас семечки двадцать копеек, а у всех десять?
– Потому что двадцать – больше.

М. Жванецкий

В прошлый раз я пообещал широкому читателю высказать свои предложения по поводу израильского рынка жилья. Выполняю обещание.

Для начала нужно поставить задачу. Понять, чего мы хотим. Чтобы резко упали цены на недвижимость? Да ни в коем случае! Дешёвые квартиры, которые может приобрести любой желающий, хороши в качестве морковки на горизонте (см. прошлую статью), но уж никак не в качестве реальной цели. Падение цен на недвижимость вызовет эффект домино и приведёт к плачевным, а возможно, и необратимым последствиям для израильской финансовой системы, а затем и для всей экономики в целом.

На самом деле мы хотим, точнее, должны хотеть, чтобы рост цен на квартирном рынке замедлился. Наша задача – добиться того, чтобы эти цены не опережали инфляцию (покупательную способность шекеля) и доходы граждан (покупательную способность населения). Чтобы жильё стало доступным не только для богатеньких буратин, но и для представителей среднего класса.

Теперь следующий шаг – давайте отбросим ложные представления. Согласно статистике, примерно половина израильтян не имеют аттестата зрелости. Чем и пользуется лукавый израильский политик, выдвигая очередную популистскую идею. Но, с другой стороны, согласно той же статистике, примерно половина израильтян имеют диплом о высшем образовании. То есть, приучены думать головой. И в состоянии отличить, какая идея действительно будет работать, а какая – от лукавого.

На рынке жилья, как и на любом другом рынке, включая «Шук Кармель», спрос, предложение и цена товара находятся в динамическом равновесии. Иными словами, они связаны между собой таким образом, что изменение одного влечёт за собой корректировку других: происходит смещение равновесия – как между жидкостью и паром в закрытом сосуде. Если повысить температуру, то система постарается температуру понизить, скорость испарения (эндотермического процесса) превысит скорость конденсации (экзотермического процесса), число молекул, покидающих жидкость, станет больше, чем число молекул, возвращающихся в неё из пара, и количество жидкости будет уменьшаться, пока пар не станет насыщенным и не установится новое равновесие.

Согласитесь, не сложно. Сложно? Не любите физику? Тогда вообразите себе что-нибудь другое, из иной области знаний. Например, гомеостаз. Или обратимую химическую реакцию. Помните принцип Ле Шателье из школьного курса химии? Цитирую по памяти (не зря же я когда-то семь лет подряд преподавал химию в московской школе): «если на систему, находящуюся в равновесии, воздействовать изменением какого-либо параметра, то равновесие сместится в сторону, компенсирующую воздействие».

Привожу здесь данную цитату не для того, чтобы похвастать хорошей памятью, а по той причине, что упомянутый принцип применим не только к химической реакции, но и к любому динамическому равновесию. Снижаете цену – возрастает спрос, от чего цена растёт. Сокращается предложение – товар дорожает, от чего спрос снижается, и товар дешевеет. Надеюсь, хотя бы с этим всё ясно.

Важный момент: среди составляющих «рыночного равновесия» нет таких показателей, как выплаты, издержки, расходы и затраты. Сей факт приходится отметить особо, ибо я лично знаком с несколькими образованными людьми, которые всерьёз утверждают, что снижения цен на жильё можно добиться, если государство уменьшит плату за земельные участки.

Рассмотрим простой пример. Представьте себе, что вы торгуете, скажем, горячими пирожками. На ваше счастье они пользуются высоким спросом и расходятся быстро – буквально, как горячие пирожки.

Пусть вы продаёте в среднем 100 пирожков в день по цене 10 шекелей за пирожок. Цена пирожка складывается из нескольких составляющих. Если дело происходит в Израиле, то львиную долю, ну, скажем, 6 шекелей  с каждого пирожка заберёт себе государство – лицензия, «Битуах леуми», налоги, муниципальные платы, кашрут и так далее. Ещё 3 шекеля – это ваши издержки (сырьё, амортизация оборудования, зарплата работникам). 6 + 3 = 9. Таким образом, с каждого пирожка вы получаете по одному шекелю чистой прибыли. В день получается наварить, точнее, нажарить 100 шекелей прибыли.

В один прекрасный момент у государства просыпается совесть, и оно объявляет, что с каждого пирожка будет брать не 6, а только 5 шекелей. Как вы поступите? Вариант первый: снизить цену до 9 шекелей. Согласно принципу подвижного равновесия, спрос при этом должен вырасти. Ну, предположим, на 20%. Теперь вам удаётся продавать по 120 пирожков. Ежедневная прибыль выросла до 120 шекелей. Вариант второй: оставить цену без изменений. Спрос остался прежним, но чистая прибыль с пирожка выросла до двух шекелей. Или в день – 200 шекелей.

Ясно, что второй вариант предпочтительней. Потому что 200 больше, чем 120. И строительные подрядчики владеют арифметикой не хуже нас с вами.

Полагаю, приведённый здесь пример с пирожками позволит каждому из вас провести самостоятельный анализ, чтобы решить, какая идея действительно будет работать, а какая – от лукавого. Домашнее задание: выдвинута идея ввести государственный налог с граждан, которые покупают более одного пирожка в день. Подешевеют ли от этого пирожки?

Что ж, пора переходить к обещанным конкретным мерам.

Первая. Государство открывает рынок для иностранных изготовителей горячих пирожков. Такой шаг привёл бы к росту предложения, и цены стабилизировались. Но, к сожалению, подобный законопроект будет зарублен на корню сильным пирожковым лобби.

Вторая. Городские власти при поддержке государства прокладывают удобный и недорогой транспортный маршрут в соседний город, в котором пирожки стоят дешевле. Но дело, напомню, происходит в Израиле, где частные легковые автомобили приносят бюджету 14% дохода в виде таможенных пошлин, акциза на топливо и т. п. (Для сравнения, в Европе доход государства от автовладельцев не превышает 2%.) Так что и этот вариант не пройдёт.

И, в заключение, последняя реплика. Жаль, что горячие пирожки нельзя брать напрокат.

Хорошая идея пропадает.

Придётся вернуться на рынок жилья.

Здесь возможна ещё одна важная и действенная мера, которая не только приведёт к стабилизации цен, но и, вдобавок, не будет стоить государству ни агоры.

Мера такая: изменить законы, регулирующие взаимоотношения между квартиросъёмщиком и арендодателем. Но это – тема отдельной статьи

О Z Z