Щи из топора: «Осталось добавить капусты»…

Александр Берман, председатель правления общественного Движения «Хазит хаКавод» («За достойное будущее»).

Палаточный протест против дороговизны жилья , начавшийся в начале июля в Тель-Авиве и распространитвшийся на другие города страны, отвлёк внимание СМИ от того, что 27 марта  правительство Б.Нетаниягу  отказалось от длившейся с самого  начала массовой алии из бывшего СССР принципиальной  установки государства «Нет массовому строитель ству социального жилья для неимущих репатриантов» и приняло «революционное»  решение разморозить  строительство социального жилья.

Правительство  постановило в рамках муниципального пилотного проекта построить 5 тысяч квартир для нуждающихся в жилье репатриантов (пенсионеров, инвалидов и неполных семей).                                       

              Одна из основных причин нынешнего  жилищного  кризиса заключается в том, что в течение  двадцати лет ни одно из правительств, стоявших у власти,  не ставило перед собой задачу решить жилищную проблему более 100.000 репатриантов- — пенсионеров, инвалидов и неполных семей. Это и привело к острому дефициту жилья на съем, и, как следствие,  к спекулятивным ценам как на покупку, так и  на съём жилья.  И до тех пор, пока не будет построено социальное жилье для более 50.000 семей  пенсионеров и других социально слабых групп репатриантов, живущих на постое, не удастся «остудить» перегретый рынок недвижимости.

Предлагаемая Вашему вниманию статья знакомит  с ситуацией, которая складывается вокруг  решения правительства от 27.03 с.г. построить  5.0000 квартир  для нуждающихся репатриантов в качестве первого шага решения жилищ ной проблемы более 100.000 репатриантов, неимеющих постоянной крыши над головой.

Дороговизна и недоступность  жилья превратились в последние годы для большинства  нуждающихся в нем, среди которых около 150.000 семей репатриантов,    в самую острую  социально-экономическую проблему страны.

В нескольких городах (Иерусалим, Ришон Лецион,Бат Ям, Петах Тиква) прошли демонстрации пожилых  репатриантов, которые  тре буют от правительства и от муниципалитетов, чтобы была  решена их  жилищная пробле ма. Пожилые репатрианты, принимавшие участие в работе семинара Движения «Хазит хаКавод» (13 июля с.г.), приняли решение потребовать от правительства увеличения дотаций на съем жилья.  27 апреля с.г., ровно через месяц после того, как правительством было принято реше ние построить 5.000 квартир для нуждающихся репатриантов,  состоялось первое межминис терское рабочее совещание по реализации этого проекта под председатель ством министра абсорбции Софы Ландвер.

На этом совещании было решено в течение месяца провести кон курс между муниципалитетами, заинтересованными участвовать в этом  проекте строитель ства социального жилья и  выбрать те города, в которых будет реализовыван этот пилотный проект ( на этом совещании речь шла уже не о 12, как  в правительственном решении от 27.03,

а всего лишь о 5 городах ).

После этого совещания прошёл уже не один, а  три месяца, но до сих пор министерством абсорбции не решен вопрос о том, в каких городах будет реали зовываться этот проект. 13 июля на семинаре Движения «Хазит хаКавод» было объявле но, что министерство абсорбции планирует, что до 31 декабря с.г.будут подписаны и оформ лены все необходимые документы, которые позволят построить в рамках этого пилот ного проекта первые 400 квартир в двух городах  для нуждающихся в социальном жилье репатриантов.                                                                                                                      

 Что нам  известно о пилотном проекте строительства 5.000 квартир для нуждающихся репатриантов:

 Принципиальной особенностью  пилотного проекта  строительства 5000 квартир для неимущих репатриантов  является то, что все построенные дома будут принад лежать муниципалитетам.

 Эти здания, в которых  получат квартиры около 7.000 нуждающих ся в них репатрианты, будут построены  на городских общественных землях, которые выделя ются  муниципалитетам государственным Земельным Управлением для строительства  школ, синагог, детских садов и т. п.

Пенсионеры, инвалиды и неполные семьи, которые получат квартиры в этих домах, будут доплачивать за проживание в этих квартирах  не более 8% от своих доходов (от 200 до 300 шек в месяц).

Все квартиры в этих домах будут малогабаритны ми — по 30 – 45 кв. метров.

При этом 25% квартир будут предназначены для пожилых пар, а 75% — для одиночек.

Министерство абсорбции предполагает, что время строительства этих 5.000 квар тир займёт от 2 до 4 лет. Строительство этих  квартир для нуждающихся репатриа нтов будет в значительной мере оплачено государством –около 216.000 шек за каждую квар тиру ( см. ниже). 

Другой предполагаемый источник финансирования – это различные фонды, такие как Кляймс Конференс, Джойнт,  Сохнут, управление лотерей «Мифаль хаПаис» и т.д.  Предполагается, что  дополнительные деньги могут быть изысканы муниципалитетами  само стоятельно, например, в качестве налогов с торговых предприятий, которые смогут  постро ить торговые точки на первом этаже зданий с квартирами для репатриантов.

Таким образом будут набраны 50% необходимых финансовых средств. Остальные необходимые средства будут получены муниципалитетами в виде ссуд в банках под гарантии правительства. Контро лировать строительство этих  домов будут компании , ответственные за экономическое разви тие города. Правительство гарантирует полное заселение строящихся домов и само будет в течение 15 лет оплачивать аренду квартир (чтобы покрыть частично расходы на строительст во).

Первый экзамен на «выживание»  этот пилотный  проект сдаст, когда станет ясно, суме ет ли канцелярия премьер-министра добиться, чтобы заинтересованные в этом проекте муниципалитеты  получили разрешение на отчуждение земли под застройку от Земельного Управления до конца этого года.                                                                                                           Правительство согласилось выпла тить в качестве частичной компенсации за расходы на строительство социального жилья око- ло 216.000 шекелей за каждую построенную и заселенную нуждающимися репатриантами квартиру. Эти деньги будут выплачиваться государством  по 1.200 шек в месяц в течение 15 лет после того, как дом будет построен и нуждающиеся репатрианты переедут в квартиру.

Государство в рамках этого пилотного проекта, в случае его реализации в полном объёме, выплатит муниципалитетам в течение 15 лет 1 млрд.80 млн.шек.

Земля под это строительство согласно решению правительства предоставляется бесплатно. Как известно, бесплатная земля чуть ли не вдвое удешевляет строительство жилых домов. Предлагаемые финансовые льготы являются  благоприятными для  реализации этого проекта , поскольку  покрывают значитель ную часть расходов на строительство социального жилья.  Независимо от судьбы обсуждае мого нами пилотного проекта, репатрианты и политические силы, представляющие их инте ресы в Кнессете, смогут настаивать на том, чтобы строительство социального жилья для репатриантов базировалось бы и в дальнейшем на таких же льготных условиях.                                                                                                                                       

        Как соотносится стоимость строительства малогабаритной квартиры для пожилых репатриантов с теми финансовыми средствами, которые выделяет  государство:

Как сообщил эксперт нашего Движения в области жилищного строительства д-р Виктор Моргулев,  стоимость строительства 1 кв.метра жилья обходилась в 2009 году в среднем в 6.250 шек за кв.метр.

Следовательно себестоимость строительства квартиры размером в 30 кв.метров обошлась бы в 187.500 шек, а квартиры размером в 45 кв.метров в 281.250 шек.

С другой стороны согласие правительства выплачивать по 1.200 шекелей в месяц в течение 15 лет (180 месяцев) за каждую построенную квартиру обеспечивает поступление в фонд строительства 216.000 шек за каждую построен ную квартиру. Представленные здесь расчеты, не учитывают различные дополнительные расходы, связанные с реализацией проекта (например, выплату процентов за взятую в банке  ссуду под строительство дома).

Мы использовали усредненные цифры стоимости жилищного строительства в Израиле за 2009 год, которые включают стоимость построенного элитного жилья и различные «накрутки», которые, как известно, делают строительные фирмы, чтобы обеспечить себе высокие доходы.

Поэтому реальная стоимость строительства социального жилья, которое будет построено в рамках этого проекта, может быть существенно уменьшена. Таким образом сумма государ ственных вложений в строительство социально го жилья в соответствие с условиями пилотного муниципального проекта близка к его себестоимости.

                  О конкуренции между различными группами населения за решение их жилищной проблемы:

Необходимо иметь ввиду, что не только социально слабые группы репатриантов, но и другие группы населения страдают из-за нерешенной жилищной проблемы.Очень остро эта проблема стоит перед молодым поколением израильтян, а также перед многодетными семьями религиозного сектора. И обусловлено это тем, что в течение 20 лет государство не сделало серьёзных усилий, чтобы обеспечить социальным жильем более 100.000  репатриан тов, живущих на съёмных квартирах (пенсионеров, инвалидов и неполных семей) и таким об разом уменьшить дефицит жилья на рынке недвижимости.

В результате хронического дефицита на рынке съёмного жилья  за последние 20 лет цены как на покупку жилья, так и на съём ное жилье в центре страны возросли в несколько раз.

И поэтому сотни тысяч молодых семей ных пар не могут решить сегодня свою жилищную проблему.

Многие их них вследствие этого уезжают за границу.

В Кнессете решение жилищной проблемы для  молодежи лобби рует группа депутатов во главе с Мири Рэгев, а для религиозного сектора это лоббирование осуществляется партией ШАС и другими партийными фракциями харедим. То, что правительство в первую очередь дало зелёный свет для пилотного проекта, цель которого  решение жилищной проблемы социально слабых групп репатриантов, является, на мой взгляд, большим успехом тех депутатов, кто представлял в Кнессете интересы русскоязычной общины.      

                                                        Всё новое — это хорошо забытое старое:

Во многих странах  строительство социального жилья уже много лет происходит примерно по той же схеме, которая предлагается в этом пилотном проекте.

Так, например, строительство социального жилья в Англии и в Австралии происходит под эгидой муниципалитетов. Расходы на строительство соцжилья в этих странах не включены в прямые расходы госбюджета,  но  муниципалитеты предоставляют строитель- ным фирмам определенные льготы, которые делают эти фирмы заинтересованными в строи тельстве соцжилья. Такие льготы, например, включают получение строительными фирмами бесплатно земли под застройку не только домов, предназначенных  для социального жилья, но и других строительных объектов.

Таким образом, бесплатная земля для застройки оказывается той разменной монетой, которой муниципалитет рассчитывается с исполнителем  заказа. И к этому добавляется ежемесячная оплата за съемное жилье, которая  финансируется муни ципалитетами.

Однако то, что успешно делается  в Англии, не обязательно хорошо получится у нас  в Израиле. И связано это с тем, что строительные фирмы в Израиле избалованы слиш ком большими доходами от выполняемых ими строительных подрядов и поэтому могут быть не заинтересованы в реализации проекта строительства муниципального жилья, которое  не принесёт им достаточно больших прибылей…

                Следует сказать, что муниципалитеты таких городов, как Ашдод и Ришон Лецион, в кот рых репатрианты составляют значительную часть населения города, уже несколько лет по собственной инициативе использовали  подход, который предлагается в обсуждаемом пилотном проекте для строительства социального жилья в этих городах (при строительстве Хостелей и домов  Микбацей Диюр).

Строительные подрядчики («кабланы»), строившие соцжилье в этих городах, получали зем лю под это строительство  на льготных условиях.

Наконец, необходимо напомнить, что в начале 70-х годов прошлого столетия многие семьи репатриантов из бывшего СССР  вселяли в  дома, в которых большинство квартир были куплены старожилами за машканту, и минис терство абсорбции ежемесячно выплачивало подрядчикам, построившим  дом,  деньги за аренду нескольких квартир, которые были предоставлены в этом доме репатриантам. 

Если жившие в таких квартирах репатрианты принимали решение выкупить  квартиру, то все деньги, выплаченные  за съём квартиры государством, шли в счёт оплаты этой машканты.

Почему многие муниципалитеты не торопятся принять участие в этом  проекте:

Причина  в том,  что предложенный пилотный проект строительства социального жилья для пожилых репатриантов не достаточно привлекателен для многих муниципалитетов.

Об этом свидетельствует прежде всего тот факт, что многие  города, в которых живёт много репатриантов и которые раньше собственными силами строили для них социальное жильё, не торопятся встать в очередь для участия в этом проекте.

Одна из  причин такой «неторопливости», заключается в том, что муниципалитеты предпочитают  иметь дело непосредственно со строительными фирмами и  не заинтересова ны в посредничестве экономической компании по развитию города. 

По-видимому, условия пилотного проекта не были  предварительно сог ласованы с муниципалитетами, которые считают, что  проект не достаточно хорошо обоснован экономически.

Этот вывод  согласуется с сообщением о том, что финансовая комиссия Кнессета потребовала от министра финансов Ю.Штайница, чтобы министр финансов и министр строительства представили ли бы этой комиссии Кнессета финансовое обоснование пилотного проекта строительства 5.000 квартир для нуждающихся репатриантов.  Отсутствие частичного прямого бюджетного финансирования обсуждаемого пилотного проекта, на наш взгляд, является причиной, которае удерживает многие муниципалитеты от участия в этом проекте. Хотя в большинстве развитых стран именно на муниципальном уровне решаются проблемы социального жилья,  в Израиле до последнего времени не было такого опыта. И это также является одной из причин, из-за которой муниципалитеты с большой осторожностью относятся к тому, чтобы принять участие в этом проекте.

Дополнительная  причина сдержанного отношения со стороны муниципалитетов к этому проекту связана с тем, что не существует до сих пор юридически обоснованной правовой базы строительства жилых домов на общественных землях.

Без такой правовой базы получение разрешения на  строительство муниципального соцжилья от земельного Управления займет несколько лет, что уже само по себе похоронит этот проект.

Дополнительными причинами, которые «отталкивают»  муници палитеты от участия в этом проекте, являются нежелание привлекать в свой город социально-слабые группы репатриантов, которые полностью или частично освобождены от уплаты арноны, а также конкуренция за общинную землю, когда строительство, например, синагог для некоторых городов может оказаться предпочтительнее, чем строительство соцжилья для нуждающихся в нём жителей                                                                                                             

          Что общего между пилотным проектом строительства соцжилья для репатриантов и щами,  которые солдат сварил  из топора.

 В течение многих лет министерство финансов и  правительство слышать  не хотели о  строительстве социального жилья.

Это была принципиальная установка министерства финансов, единственное  разумное объяснение которой, что  госказна  зарабатывала десятки миллиардов на несчастье народа —  на жилищном кризисе, который привёл к резкому увеличению налоговых поступлений в госказну  со строящегося жилья, а также с торговли недвижимсостью.

Строительство социального жилья привело к бы к уменьшению дефицита жилья на съём и, как следствие, к охлаждению рынка недвижимости и к уменьшению налоговых поступлений в госказну. Так, например, только в 2010 году согласно данным Иерусалимского института социальных исследований около 9,4% от всех налоговых поступлений (более 20 млрд.шекелей)  в госказну поступило от жилищных налогов (налог на покупку земли  под строительство, НДС, а также  налоги на торговлю недвидимостью). Председатель Гистадрута Офир Эйни также считает, что министерство финансов  зарабатывает очень большие  деньги на спекулятивно взвинченных ценах на недвижимость и поэтому противится любым серьезным шагам, кото рые могут «охладить» рынок недвижимости и привести к удешевлению цен на жильё. Наше Движение в течение 4-х последних лет (начиная с 2007 года ) организовывало пикеты и палатки протеста у канцеля рии главы правительства против такой жилищной политики государства, которая  направлена  против интересов неимущих репатриантов, необеспеченных социальным жильём.. И теперь, когда, наконец, лёд тронулся, и правительство решило построить 5.000 квартир  социального жилья, многое зависит от активности самих репатриантов и их представителей в Кнессете.В связи с критическими замечаниями в СМИ в адрес этого пилотного проекта стоит напомнить  сказку о том, «как солдат щи из топора сварил».В этой сказке  топор понадобился солдату только  для того, чтобы уговорить хозяйку начать варить щи. Внести те или иные поправки в  правительственную программу строительства соцжилья для репатриантов,  на мой взгляд, будет гораздо легче, чем было добиться изменения принципиальной установки министерства финансов о замораживании  строительства социального жилья.                                                     Бездушное отношение  государства к жилищным проблемам репатриантов вернулось, как  бумеранг,  в виде палаточной революции молодежи. Жилищный кризис в стране возник в значительной мере потому, что в течение более 20 лет, прошедших после начала массовой алии из бывшего СССР, государство не позаботились о решении жилищной пробле мы более, чем 100.000 представителей неимущих групп репат риантов (пенсионеров, инва- лидов и неполных семей). Все они много лет живут на съёмных квартирах, что содействова- ло созданию острого дефицита жилья на съём, который со временем привёл к спекулятив- ным ценам на аренду и покупку жилья и, как следствие, к нынешнему жилищному кризису. Этот кризис приводит, с одной стороны,  к обнищанию одних (около 2 миллионов граждан страны,  живущих  на съёмных квартирах — в основном  молодежь, многодетные религиозные семьи  и репатрианты), и к обогащению других (инвесторов, вкладывающих деньги в покуп ку жилья, владельцев квартир, сдающих их в аренду, и, наконец,  госказны, которая «подсела на иглу» много миллиардных доходов от налоговых поступлений со строящегося жилья (около 20 млрд. шек   в 2010году).

Основы жилищного кризиса,  который переживает в настоящее время страна, были заложены в те дни, когда 22 года тому назад началась массовая алия из бывшего СССР.

Тогда правительство отказалось строить социальное жилье для социально-слабых групп репатриантов (пенсионеров, инвалидов и неполных семей). Вместо этого оно предложило неимущим репариантам  модель прямой абсорбции — снимайте квартиры на частном рынке съёмного жилья, а министерство строительства будет выплачивать вам дота цию на аренду квартиры.

При этом правительство «забыло» привязать размер дотации на аренду жилья к росту цен на рынке съёмного жилья.

Кроме того, правительтство не сделало необходимых усилий, чтобы уменьшить  дефицит на рынке недвижимости. В результате такой непродуманной социальной и жилищной политики возник острый дефицит жилья на съём, который привел в дальнейшем к спекулятивному росту цен на недвижисость- как на съем, так и на покупку.

Репатрианты из бывшего СССР  арендуют около 150.000 квартир, из которых 50.000 снимают пенсионеры и другие социально слабые группы.

Это и поддерживает острый дефицит съемного жилья.

Государство в течение мно гих лет отказывалось строить социаль ное жильё для неимущих репатриантов, что позволило бы решить их жилищную проблему,  уменьшить дефицит жилья на съём  и спекулятивный рост цен на жильё. Прави тельство предпочло переложить решение жилищной проблемы неимущих репатриантов на  плечи пенсионеров, инвалидов и неполных семей.

В результате этого цены на съём и покупку квартир возросли в 2-3 раза, а жилищная проблема перестала быть пререгативой репатриантов и превратилась в общеизраильскую проблему,от которой страдает большинство молодых граждан  и многодетные семьи.

Теперь правительство и банк Израиля ломают голову над тем, как «спуститься с того дерева», которое называется «перегретый рынок недвижимости», не сорвавшись с него  и не вызвав масштабного экономического кризиса.

Однако хуже всех в этой ситуации приходится пожилым репатриантам, которые вынуждены из-за спекулятивных заоблачных  цен на съемное жильё оплачивать крышу над головой из своего пособия по старости (около 50% своего пособия по старости неимущие пожилые репатрианты,живущие в центре страны, вынуждены отдавать для оплаты съёмного жилья)  .

Почему решение жилищных и пенсионных проблем репатриантов зависит  от общественной активности самих репатриантов?

  После того, как наше Движение в 2006 году начало борьбу за решение пенсионных и жилищных проблем репатриантов из бывшего СССР,  правительство Э.Ольмерта и, в дальнейшем, правительство  Б.Нетаниягу приняли масштабные решения,  направленные на улучшение материального и жилищного положения пенсионеров, живущих ниже черты бедности (в рамках законопроекта от 2008-2009 года о дополнитель ной финансовой аоддержке пенсионеров, живущих ниже черты бедности, а также пострадавших во время Холокоста).  

 Вот пример успешной  борьбы репатриантов за решение их жилищной проблемы 18 лет  назад:

 матери-одиночки устроили голодовку в Саду Роз у Кнессета с требованием решить их жилищную проблнему. Эта голодовка матерей-одиночек  длилась около двух недель и закончилась  победой —  правительством было решено  предоставить для матерей-одиночек машканты на льготных условиях.                           

            Наше Движение организовало в последних числах мая демонстрации в Ришон Леционе, Бат Яме и Петах Тикве с требованиями к правительству и к муниципалитетам этих городов решить жилищную проблему неимущих репатриантов (пенсионеров, инвадидов и неполных семей), живущих на постое. В результате этих демонстраций пожилых репатриантов, живу щих на постое, муниципалитеты всех этих трех городов выразили желание участвовать в конкурсе, который проводит министерство абсорбции на право участвовать в пилотном проекте строительства 5.000 квартир социального жилья для нуждающихся репатриантов.

По нашим сведениям все три города-Ришон Лецион, Петах Тиква и Бат Ям будут включены министерством абсорбции в число тех городов, которые будут участвовать в пилотном проекте строительства социального жилья для репатриантов.

                                                  Задержка с конкурсом среди муниципалитетов за право участвовать в этом пилотном проекте (см. в начале статьи) говорит о том, что министерство абсорбции сталкивается  с большими  трудностями при проведении этого конкурса.

Главная причина пробуксовки этого проекта состоит в том, что экономические условия, которые предлагает правительство  (и, в частности, отсутствие прямого финанси рования этого строительства со стороны министерства финансов)  не убедили муниципалитеты в том, что проект рентабелен  для города. С другой стороны, генеральный директор министерства абсорбции Дмитрий Апарцев, с моей точки зрения,  выбрал правильную тактику, что в начале необходимо добиться окончательной «утряски» экономи ческих и юридических  условий, в которых будет реализовываться этот проект, а потом уже провести конкурс между муниципалитетами за право участия в этом проекте.  Поскольку  главным требованием протестующих против  дороговизны жилья  и жизни является  требование к правительству обеспечить доступность жилья для всех групп населения, то это требование палаточного протеста   облегчает решение задачи, которую поставила перед собой министр абсорбции Софы Ландвер — решить жилищную проблему десятков тысяч семей репатриантов, много лет стоящих в очереди министерстве абсорбции на социальное жилье.

  Автор настоящей статьи не утратил  свой  оптимизм  в отношении пилотного проекта строительства 5000 квартир для репатриантов  и считает, что  для пожилых репатриантов, инвалидов и неполных семей, живущих на съемном жилье, через несколько лет  кончатся  муки, свызанные с постоянными переездами с одной съёмной квартиры на другую и со спекулятивно взвинченными  ценами на жилье.

Для репатриантов палаточный протест явился  «манной небесной», который ускорит и облегчит решение жилищной проблемы  репатриантов.  

Статья опубликована в газете «Вести» 25.08.2011г.